Calculadora de Viabilidad de Desarrollo Inmobiliario Australia

Sobre la Calculadora de Viabilidad de Desarrollo Inmobiliario

Un estudio de viabilidad es la primera puerta por la que pasa cualquier proyecto de desarrollo — antes de comprometerte con el terreno, la financiación o un contrato de construcción, quieres saber rápidamente si las cifras cuadran. Esta calculadora ofrece una viabilidad estática simplificada: coste total frente a los ingresos de venta esperados, expresados como un beneficio en dólares y dos porcentajes de margen que los promotores suelen citar.

Cómo funciona

• Coste total de desarrollo = coste del terreno + coste de construcción + otros costes/gastos, donde otros costes/gastos es un porcentaje de (terreno + construcción) que cubre contribuciones municipales, consultores, honorarios profesionales y costes de financiación/mantenimiento.
• Beneficio = valor de realización bruto esperado (GRV) − coste total de desarrollo.
• Margen sobre el coste = beneficio ÷ coste total, la relación que la mayoría de los promotores y financiadores usan como tasa mínima de referencia.
• Margen sobre el GRV = beneficio ÷ GRV, a veces preferido porque se expresa sobre la misma base que los ingresos de venta.

Supuestos y comportamiento

• El valor predeterminado de 10% de otros costes/gastos es una cifra aproximada de planificación — los proyectos reales oscilan entre aproximadamente 8% y más del 20%, según la escala, la complejidad de la DA y la estructura de financiación.
• Esta es una viabilidad estática de un solo punto, no un modelo de flujo de caja — no tiene en cuenta el momento en que se producen los costes y las ventas, los costes de mantenimiento más allá de lo incluido en el porcentaje de gastos, ni el GST.
• Asume que todo el GRV se logra tal como se modela, sin margen para el riesgo de ventas, los movimientos del mercado ni el stock sin vender.

Limitaciones

• No modela el GST sobre las ventas de propiedades residenciales nuevas, los calendarios de intereses de financiación, ni el flujo de caja por etapas — una viabilidad completa para un proyecto real debería realizarla un topógrafo cuantitativo, un gestor de desarrollo o un contable.
• Las tasas mínimas de margen sobre el coste varían según el prestamista y el riesgo del proyecto — muchos financiadores buscan un 15-20%+ antes de financiar, pero esto no es asesoramiento crediticio.
• No tiene en cuenta la contingencia por separado — incluye una previsión dentro del porcentaje de otros costes si quieres que se contemple.

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