Sobre a Calculadora de Viabilidade de Incorporação Imobiliária
Um estudo de viabilidade é o primeiro portão pelo qual qualquer projeto de incorporação passa — antes de se comprometer com o terreno, o financiamento ou um contrato de construção, você quer uma leitura rápida se os números fazem sentido. Esta calculadora fornece uma viabilidade estática simplificada: custo total versus receita de venda esperada, expressa como lucro em dólares e duas porcentagens de margem que os incorporadores comumente citam.
Como funciona
- Custo total de incorporação = custo do terreno + custo de construção + outros custos/taxas, onde outros custos/taxas é uma porcentagem de (terreno + construção) cobrindo contribuições municipais, consultores, honorários profissionais e custos de financiamento/manutenção.
- Lucro = valor bruto de realização esperado (GRV) − custo total de incorporação.
- Margem sobre o custo = lucro ÷ custo total, a proporção que a maioria dos incorporadores e financiadores usa como taxa mínima de retorno.
- Margem sobre o GRV = lucro ÷ GRV, às vezes preferida porque é expressa sobre a mesma base que a receita de venda.
Premissas e comportamento
- O padrão de 10% de outros custos/taxas é uma cifra aproximada de planejamento — projetos reais variam de cerca de 8% a mais de 20%, dependendo da escala, complexidade da DA e estrutura de financiamento.
- Esta é uma viabilidade estática, de ponto único, não um modelo de fluxo de caixa — não considera o momento dos custos e vendas, custos de manutenção além do que está na porcentagem de taxas, ou GST.
- Assume que todo o GRV é alcançado conforme modelado, sem margem para risco de vendas, movimento de mercado ou estoque não vendido.
Limitações
- Não modela GST sobre novas vendas residenciais, cronogramas de juros de financiamento, ou fluxo de caixa em etapas — uma viabilidade completa para um projeto real deve ser feita com um agrimensor quantitativo, gerente de incorporação ou contador.
- As taxas mínimas de margem sobre o custo variam por credor e risco do projeto — muitos financiadores buscam 15-20%+ antes de financiar, mas isso não é aconselhamento de empréstimo.
- Não considera a contingência separadamente — inclua uma margem na porcentagem de outros custos se quiser que ela seja considerada.
Privacidade
O cálculo é feito inteiramente no seu navegador. Nada é enviado ou armazenado.
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